2017/11/22

物件の探し方・選び方
物件の探し方・選び方

物件の探し方・選び方

不動産業者と良好な関係を築くには……

まず物件探しを行うにあたって、大半の方がWEBサイトを使って検索すると思います。
そして気になった物件を見つけたらその不動産業者に電話をし、物件の詳細を聞いたり資料の請求をすることになるでしょう。

このようなケースの場合、ほとんどの営業担当者は「メールしときますね!」とか「ファックスしときます」という対応をしてきます。そしてそのまま、さらりと会話が終わってしまうのが一般的です。

こちらとしては今後のお付き合いも考慮して、自分の購入希望エリアや予算、構造体などしっかりと伝えておきたいのですが、営業担当も忙しい上に、物件掲載した当初は資料請求依頼がたくさん来るので、一人ひとりに細かな対応ができないことが多いのです。

私も当初、いろいろな業者に問い合わせしましたが、自分の満足できる会話ができなかった記憶があります。
 

そこで、私は
なんとかお会いできないだろうか……
お会いするような流れを作れないだろうか……
と考えました。

営業担当者と会うだけのことなんて、当たり前すぎて大したことではないように思えますが、実際に出来ている方はごくわずかです。
中にはアポイントの際に「俺は客だぞ」といった偉そうな態度をとる方もいるそうですが、担当者からすれば内心で「御宅だけが客じゃないんだよ」と思われて、スル―されるのが落ちです。

不動産業者も良識ある投資家とビジネスパートナーとして、末長く付き合いたいと思うのが本音なんです。
 

希望する物件を紹介してもらうには……

自分が希望する物件を紹介してもらうには、不動産業者に自分がどのような物件を希望しているのかをしっかり認識してもらわなければなりません。

実際に、自分ではしっかり伝えたし伝わっているだろうと思っていても、営業担当には伝わっていないことが多々あります。
 

やはり、自分の考えをしっかり伝えるには、直接会うことが重要になってきます。
そして会うことにより下記のメリットが生まれます。

その上で、自分の希望している物件を紹介してもらうには、最初に情報をもらえる関係づくりと自分が「買える客」であることを、担当者にしっかり印象づけることが大切です。
 

不動産業者もビジネスです。
「買える客」と「買いたい客」には雲泥の差があるのです。

言葉は似ていますが、両者は全く違います。

不動産業者からしてみると「買える客」以外には興味はなく、「買いたい客」を相手にしている暇はありません。
 

自分自身が自信をもって不動産業者と折衝するにあたって、金融機関にどの程度の与信があるのか確認しておくとベストです。


 

NG物件をつかまないために……物件調査

物件を検索すると、かなりの数の物件がヒットすると思います。
ただ、検討に値する物件はごくわずかでしょう。

私の投資スタンスとして、車で高速を使わずに2時間以内で行ける物件にスポットをあてています。
なぜなら取得後の物件管理を、目の行き届くようにしておきたいからです。
 

不動産業者の掲載情報や送られてくる資料は、物件をよく見せるための工夫がされているため、自分で再調査や確認が必要になることがあります。

例えば建蔽率や容積率オーバーであったり、レントロールや物件の構造自体にも誤りがあったことも。
もし、そういったことを知らずに契約してしまったら大変なことになります。

提供された資料を確認し終わったら現地の確認です。
 

1)入居状況

資料では入居になっているが、実際には入居の気配がないなどの架空入居の確認。

2)境界杭の確認

越境していないか? 杭がしっかり入っていないと購入後のトラブルに。

3)修繕状況の確認

建物の傷み具合によっては購入後のキャッシュフローに影響がでてきます。
どの程度の費用で原状回復ができるのか、見当をつけておけば指値の材料にもなり、後の資金計画の際にも安心です。

業者任せでなく、自分の目で確かめて購入の可否を決めることが最も大切です。

賢い物件の価格交渉 買付の入れ方とは

物件の買付を提出する際に闇雲に安く指値を入れるのは避けるべきです。
 

書籍の中には半値で指値をいれて買えれば儲けもの……
なんて書いてあったりもしますが、賢い方法ではありません。

では、どのように買付をだしたらよいのか……
その指値に対して根拠があればよいのです。

例えば修繕に○○○万円程度の費用がかかる見込みだから……とか、積算評価すると○○○○万円が適正だから等の理由が必要です。
 

何故なら不動産業者は、売主様に買付証明書をもって折衝にあたるわけで、指値の根拠がなければ売主様に納得してもらうことが困難になります。
ただ安く買いたたくだけの無茶な指値は業者の心証を悪化させ、今後のお付き合いに支障がでる危険性があるので注意が必要です。

あと、買付証明書には必ず融資特約をつけましょう。
仮に融資の内諾が事前におりていてもです。
万が一、不承認になったら多大な違約金が発生するので油断は禁物です。
 

さらに詳しく知りたい方へ

ホームへ先頭へ前へ戻る