2017/11/22

資金調達の方法
資金調達の方法

資金調達の方法

一つ目のポイントは可能なかぎり「1行でも多く金融機関をあたること」です。
一つ目のポイントは可能なかぎり「1行でも多く金融機関をあたること」です。

不動産投資をお考えの方で避けて通れないのが資金調達です。
投資家の方は「フルローン」という言葉をよく耳にすることが多いのではないでしょうか。

フルローンとは投資物件の取得額全額を融資で賄うこと。(諸費用別途)
 

フルローンを獲得しキャッシュを温存することで、投資効率を上げることができるうえ、次のステップへ進みやすくなります。

リスクを避けるべく現金で投資するという方法もありますが、投資効率が悪く、投資規模の拡大には足枷になります。
短期間で規模を拡大するにはできる限り資金調達を潤沢に行うことがポイントになってきます。

不動産投資をお考えなら「フルローン」という言葉に敏感になるべきです。
少しでも多く資金調達することにより、投資効率をあげることができるうえ、次へのステップも容易になってきます。

私の基本はフルローンです。

かつて金融機関との交渉で、最後の最後でフルローンの内諾を獲得できた経験があります。
この時はとても感激しました。

案件によってはオーバーローン(諸費用含む)を獲得しています。
 

今でこそ金融緩和により、資金調達がしやすくなったために、フルローンを獲得することが以前と比べ容易になりましたが、うまく獲得できていない投資家もいらっしゃるようです。

融資情勢は日々変化しており、今月まで積極的だったのが翌月からピシャンと融資を閉じてしまうこともあるため、金融機関の情報をつねにキャッチすることが大切です。

そして金融機関の担当者とお互いの情報交換をしながら、信頼関係を深めることがお互いのチャンスにつながります。

1行でも多くの金融機関にあたることで、チャンスの機会が増えていきます。
私は現在でも、過去に断られた銀行に案件を持ち込んでいます。
 
 

二つ目のポイントは「貸し手の立場を考慮すること」です。
二つ目のポイントは「貸し手の立場を考慮すること」です。

銀行は融資5原則にのっとって、融資をするかしないかを1つの判断基準にしています。

融資判断の5原則収益性 公共性 安全性 成長性 流動性
融資判断の5原則収益性 公共性 安全性 成長性 流動性

金融機関はお客様から預かった預金を運用し、1円でも多くの収益をあげたいと考えています。
そして、事業者と金融機関に利益をもたらし、世間の発展に寄与することを目的としています。

但し、この5つの原則にのっとっていれば、必ず融資獲得できるということでもありません。
お客様からお預かりした大切なお金を貸し出すわけですから、ただ単に不動産投資がしたいからということで融資がOKになる可能性は低いでしょう。
不動産投資と言っても事業ですから、その事業がしっかり運営できるのかどうかが、融資可否のポイントになってきます。

特に最初の1棟目の購入の場合、実績も何もないわけですから、現在の属性や資産背景で判断するしかありません。また、属性や資産背景が優れたものであってもまだ十分ではありません。
 

資金調達の依頼をする際に、しっかりした事業計画や自分の考えなどを金融機関の担当者にプレゼンテーションすることで、融資獲得の可能性がアップするのは間違いないでしょう。
 

行員は稟議を本部にあげるときに、試行錯誤して書類を作ります。
その書類に、少しでも自分の考えや将来性をうたった内容、かつ融資審査に要とされる融資5原則にのっとったものであれば、当然印象はよくなりますよね。
ただいくらすばらしい資料を作成しても、自分で説明できなければ意味がありません。

ある行員さんは「税理士やコンサルタントの作成した分厚い資料より、本人がA4一枚で作成した手書きの資料のほうが説得力がある」といっていました。

こういったコメントからも、プレゼン資料は自分で作成し自分で説明することが、一番大切かもしれません。
 
 

三つめのポイントは、「本人が必ず面談しプレゼンテーションを行う」です。
三つめのポイントは、「本人が必ず面談しプレゼンテーションを行う」です。

金融機関との折衝は必ず自分でしなければいけません。

なぜなら審査では、人物に対する評価「定性評価」があるからです。
一般的な銀行であれば、本人面談無しで理想の融資額の内諾が得られることは、まずないと考えていいでしょう。
 

私も過去にある有名地方銀行に不動産業者を経由して、面談なしで融資審査を申し込んだことがありますが、物件価格の半分以下の評価しか得られませんでした。

不動産投資が積極的であれば、銀行とタイアップして物件が融資付きでパッケージ販売している場合もありますが、こういった場合は一般的に金利が高くなります。

不動産投資を賃貸事業として成功させ軌道にのせるには、金融機関と将来につながるお付き合いを早い段階で構築することが必要です。
  
 

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