物件の探し方・選び方 | 不動産投資ガイド

不動産業者と良好な関係を築くには・・

まず物件探しを行うにあたって、大半の方がWEBサイトを使って検索する事になると思います。
そして気になった物件を見つけたらその不動産業者に電話をし、物件の詳細を聞いたり資料の請求をすることになるでしょう。

 

このようなケースの場合、ほとんどの営業担当者は「メールしときますね!」とか「ファックスしときます」とさらりと会話が終わってしまうのが一般的です。

 

こちらとしては今後のお付き合いも考慮して、自分の購入希望エリアや予算、構造体などしっかりと伝えておきたいものですが、営業担当も忙しい上に物件掲載した当初は膨大な資料請求依頼がたくさん来るので一人ひとりに細かな対応ができない状況です。

賢い不動産業者との付き合い方

私も当初、いろいろな業者に問い合わせしましたが自分の満足できる会話ができなかった記憶があります。

 

そこで、私はなんとかお会いできないだろうか・・
お会いするように流れを作れないだろうか・・
と考えました。

 

・資料はメールやFAXで頂くのではなく、取りに伺う。
・頂いた資料を検討後、物件詳細の打合せで訪問。
・物件の検討後、お礼と顔合わせで訪問。

一般的常識的で大した事のない行動に思えますが、実際に出来ている方はごくわずかなのです。

中にはアポイントの際に「俺は客だぞ」といった偉そうな態度の方もいるそうですが担当者らすれば「御宅だけが客じゃないんだよ」と思われスル―されるのが落ちです。

 

不動産業者も良識ある投資家とビジネスパートナーとして末長く付き合いたいと言うのが本音なんですね。

希望する物件を紹介してもらうには・・

自分の希望する物件を紹介してもらうには不動産業者に自分がどのような物件を希望しているのかしっかり認識してもらわなければなりません。

 

実際に、自分ではしっかり伝えたし伝わっているだろうと思っていても営業担当には伝わっていたい事が多々あります。

 

やはり、自分の考えをしっかり伝えるには直接会う事が重要になってきます。
そして会う事により下記のメリットをもたらします。

  • 自分が希望する物件の詳細を伝えることができる
  • 自分は買う事のできる客であることと熱意をアピールできる
  • 担当者との相性がわかる
  • 金融機関の状況や紹介を受けられる
  • 不動産業者の得意分野がわかる
  • 会っている時間は自分が主役! ・・・etc

あとは、自分の希望している物件を紹介してもらうには、最初に情報をもらえる関係づくりと自分が「買える客」であることを担当者にしっかり印象づける事が大切。

 

不動産業者もビジネスです。
買える客」と「買いたい客」とは雲泥の差があるのです。

 

言葉は似ていますが、両者は全く違います。

 

不動産業者からしてみると「買える客」以外興味がなく「買いたい客」を相手にしている暇はありません。

 

自分自身が自信をもって不動産業者と折衝するにあたって金融機関にどの程度の与信があるのか確認しておくとベストです。

NG物件をつかまないために・・・物件調査

ババをつかまないために・・・物件調査

物件を検索するとかなりの数の物件がヒットしてくるかと思います。
ただ、検討に値する物件はごくわずかでしょう。

 

私の投資スタンスとして車で高速を使わず2時間以内の物件にスポットをあてています。
なぜなら取得後の物件管理が目の行き届くようにしておきたいからなんですね。

不動産業者の掲載情報や送られてくる資料は物件をよく見せるための工夫がされている為、自分で再調査および確認が必要になってくることがあります。

 

例えば建蔽率や容積率オーバーであったりレントロールや物件の構造自体にも誤りがあった事も。

 

もし、そういった事を知らずに契約してしまったら大変な事になります。

 

提供された資料を確認し終わったら現地の確認です。

1)入居状況
資料では入居になっているが実際には入居の気配がない・・ 架空入居
2)境界杭の確認
越境していないか? 杭がしっかり入っていないと購入後のトラブルに。
3)修繕状況の確認
建物のの傷み具合によっては購入後のキャッシュフローに影響がでてきます。
どの程度の費用で原状回復ができるのか見当をつけておけば指値の材料にもなりますし後の資金計画の際にも安心です。

業者任せでなく自分の目で確かめて購入の可否を決める事が最も大切です。

賢い物件の価格交渉 買付の入れ方とは

物件の買付を提出する際に闇雲に安く指値を入れるのは避けるべきです。

物件の買付 値交渉をうまく行うには

書籍の中には半値で指値をいれて買えれば儲けもの・・
なんて書いてあったりもしますが賢い方法ではありません。

 

では、どのように買付をだしたらよいのか・・
その指値に対して根拠があればよいのです。

 

例えば修繕が○○○万程度の費用がかかる見込みだから・・とか積算評価すると○○○○万が適正だから等の理由が必要です。

何故なら不動産業者は売主様に買付証明書をもって折衝にあたるわけで、指値の根拠がなければ売主様に納得してもらう事が困難になります。
ただ安く買いたたくだけの無茶な指値は業者の心証を悪化させ、今後のお付き合いに支障がでる危険性があるので注意が必要です。

 

あと、買付証明書には必ず融資特約をつけましょう。
仮に融資の内諾が事前に降りていてもです。
万が一、不承認になったら多大な違約金が発生するので油断は禁物です。

さらに詳しい話しは不動産投資ブログをお読みください。
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8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版「8つのステップ2014」

8人の成功者による不動産投資ノウハウ完全版「8つのステップ2014」に講師として出演

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サラリーマン投資家のリアルな「成功談」&「失敗談」セミナーDVD2012に出演

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 クローズアップ現代+ 年末得番
2016年12月19日放送
「徹底追跡 お金報道 SP」に出演
年収400万円から一億に!不動産バブルの実態とは!?
(池上彰 堀江貴文 デーブ・スペクター)

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2016年12月10日放送に出演
(ナビゲーター 青木裕子)


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